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1500万人口下的大西安猜想 或将有五十万套房子需求

来源:华商网-华商报 发布时间:2018-02-13 编辑:张优美 审核编辑:苏刚 点击量:

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大西安雏形已现:陕晋甘3800万人一体协同发展

关中平原城市规划公布

第九个国家中心城市

2020年年底西安主城区人口1000万、全域人口1500万、关中平原城市群发展规划落地、第九个国家中心城市、西安招商引资“黄金十条”发布……开年以来,有关大西安建设的利好消息不断传来。对于一座特大城市来说,无论是千万级的人口目标,还是万亿级经济总量的阶段追求,政策天平的倾斜之下,意味着西安将继续释放“人口竞争”的红利,同时也将迎来城市格局的嬗变。

人口总量猜想:

“抢人”大战再升级

西安迎来千万级人口目标

按照规划,到2020年底,西安主城区的人口目标为1000万、全域人口达到1500万。相当于在今后三年里,在建设大西安都市圈的目标下,全市人口还将有百万级的增量。

人口流入加速,正在成为西安去年以来的一个显著特征。2017年,西安新增落户人口25.7万人。这一人口增量,也是近年来的峰值,比之前三年的新增总量还要多。

一座城市是否具备经济活力,人口流动自然会做出选择。截至2016年底,西安户籍总人口为824.93万人。去年新增25.7万落户人口和60.5万西咸新区户籍转化之后,据估算,西安户籍人口超过900万,常住人口达到1200万,是一个典型的特大城市。

而人口要达到1500万并非易事。今年以来,西安户籍政策再次进行调整,而天津、青岛、郑州、南京、广州等城市的“抢人”大战再度呈现升级态势。

“各地重金揽才的背后,反映出地方政府把人作为最重要生产要素的观念转变。”陕西城市经济文化研究会会长张宝通说,需要注意的一点是,城市发展不能只局限在高端人才,更需要关注各个梯队、各个层次的劳动力,兼顾结构性需求,以西安高新区为例,最新数据显示,其从业人员49万人,其中硕博士约5.89万人。

张宝通表示,获批国家中心城市以后,西安对于周边地区的人口吸引力将进一步增强,这部分流入人口的需求主要集中在外出就业、求学和创业等方面。

也有分析人士认为,西安的人口增量还将从一线城市流出和高校毕业人才而来。据北京和上海统计显示,去年京、沪两地常住人口均出现了多年以来首次下降。同时,作为国内高校数量最多的城市之一,西安每年高校毕业生超过30万人,“这些宝贵的人力资源都将成为未来几年里‘人口竞争’的红利。”

经济总量猜想:

或将有五十万套房子需求

助力GDP冲刺万亿

人才和人口是一个城市发展最重要的因素。经济发达城市优质的社会公共资源,会对流动人口形成强大的吸引力,形成大城市人口流动的“盆地聚集效应”。

沈涛是某大型房企西安项目负责人,他非常看好人口流入对经济发展的带动,一个城市的经济实力也是未来楼市发展潜力的最好保证。经济发展了,就业和创业机会多了,才能吸引更多人落户,而人口的正向流入尤其是大量人才流入对楼市将会形成有力的促进与带动作用。

在克而瑞西安机构总经理朱郁看来,房地产市场走势受信贷、政策、供需和人口经济基本面等多重因素影响,虽然不少城市都调整了人才落户口径,但并不代表调控放松。真正把流入人口留下来的,是一座城市的经济发展前景,住房消费只是被影响的一个方面。

有分析人士表示,各地推进落户政策属于必然趋势和必然举措,并不是针对房地产调控,“抢人大战”可以说是师出有名。

去年7月,陕西省政府发布的《关于深入推进西咸一体化若干政策措施的通知》提出:“到2020年,大西安的生产总值达到1.3万亿元,增速高于全省平均水平。”

“要在三年内实现这一目标,就意味着经济增速达到10%左右。”上述分析人士认为,西安GDP总量在去年达到7469.85亿元。但未来面临的竞争也很激烈,“借助国家中心城市的顺风,西安对人才和人口的吸引,将是冲刺GDP万亿俱乐部的关键因素。”

据安居客数据中心不完全统计,2017年西安全年商品房成交超15万套,为历史最高值。2013年、2014年、2015年、2016年成交套数基本在11-13万套左右浮动。即使按照未来三年年均销售14万套的数据计算,会有超过42万套的销量,再加上人口的持续流入,保守估计还有将近五十万套的市场蛋糕。

有业内人士分析,人口流入——住房需求(含租赁市场)——带动整个地产产业(十几个细分行业)链条——推动GDP增长。“这个逻辑很清晰,未来三年大西安GDP突破万亿大关几乎没有什么问题,除过房地产外,制造业、高端装备、高科技、信息技术、旅游业、金融业等也是非常重要的推手。”


商圈猜想:

有利商圈裂变

改变钟楼、小寨称霸局面

钟楼、小寨、东大街,在过去西安人的眼里,最热闹的商圈就是这么几个地方,而随着城市的变化,有些老商圈经历变革和改造,新的商圈又逐渐崛起成为消费中心,比如熙地港、高新科技路商圈等。

“西安是典型的四方城,横平竖直,大概沾着路边,就能算作轴线。”商业地产运营人士王建红表示,所以西安传统的商业中心,就是以钟楼、城墙为核心,呈现众星捧月的状态。他认为,新商圈崛起的背后,是对传统城市骨架的拉伸,“要营造成熟的商圈,消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政策支持,缺一不可。”

陕西省统计局的报告显示:“西安正着力打造钟楼、西咸、浐灞等3个商业中心和解放路、大南门、大唐西市等48个商圈,多元化的商业中心格局使西安步入多级商圈发展时代。”事实上,在传统钟楼商业中枢以外,西咸和浐灞两个新商业中心辅以特色商圈,符合大西安规划的“三轴三带三廊一通道多中心多组团”格局。

从西咸商业中心看,三桥商圈是起步较早的商贸核心区。三桥商圈已聚集万象城、宜家等大型商业综合体、知名专业卖场和特色商街等11个项目,商业面积达450万㎡。去年西咸新区划归西安的尘埃落定,区域商业也迎来崛起契机。华侨城、凯德、绿地等轮番考察投资西咸区域,并相继传出欢乐谷、来福士广场及绿地西安塔落子的消息。

“商圈变化反映出人口流动和城市发展趋势。”陕西经典派商业管理有限公司董事长朱林认为,大量的人才和人口流入需要更宽阔的城市空间来承载,新兴商业中心的出现也符合西安发展的新格局,适应消费者需求改善的现实期望,改变钟楼、小寨商圈称霸的局面,同时也为城市扩张加分。

有业内人士分析,未来三桥十字、大唐不夜城、大学城、华南城商圈、世博园特色商圈、堡子村、雁鸣湖等领域将诞生新的商圈,与钟楼、小寨、科技路、熙地港等商圈形成补充与协调。

出行猜想:

去年增速十大机场排第一

咸阳机场有望进入全国前五

2017年12月15日,咸阳机场已迎来第4000万名旅客,标志着机场发展跃上了新的起点。截至2017年12月31日,西安咸阳国际机场国际客运航线达57条,客运量达4185.7万人次,在全国大型机场中增速第一。

记者查询数据发现,民航资源网研究团队近日公布了2017年国内主要机场旅客吞吐量数据和排名,前十名为北京首都、上海浦东、广州白云、成都双流、深圳宝安、昆明长水、上海虹桥、西安咸阳、重庆江北、杭州萧山。前三名机场的吞吐量依次为9579万人次、7000万人次和6584万人次,排在西安前面的上海虹桥机场为4191万人次,西安为4186万人次。

值得注意的是,2017年,西安咸阳国际机场共运送旅客4186万人次,同比增幅13.1%,增速不仅超越成都、昆明、郑州,也超过北京、上海和广州,客运增速位居全国十大机场第一位。

西北大学丝绸之路研究院常务副院长卢山冰表示,在未来1500万人口的规模之下,咸阳机场有望进一步快速提升。而空港、机场、铁路、公路、地铁等各方面交通建设迈上新台阶。

西安咸阳国际机场的数据显示,到2020年,机场运输起降将达到38万架次,旅客吞吐量5500万人次,货邮吞吐量50万吨。

张宝通表示,从交通来看,把西安打造成亚欧合作交流的交通物流中心,形成国道、铁路、高速、高铁四重“米”字形交通骨架,西安国际港务区是亚欧大陆桥最大的陆港,西安航空港可成为中国的孟菲斯。

“总量创新高、增速创新高,说明西安作为空中丝路枢纽的航空业迈上了新的量级。未来在1500万人口的大格局之下,有望超越昆明和深圳等机场,进入全国前五。”文旅运营专家朱林说。

区域猜想:

南郊依然是龙头

西北板块有望成新增长点

谨防虹吸效应

长期以来,西安经济、教育等核心在大南郊,包括雁塔区,以及高新区、曲江新区等,未来,南郊依然是龙头。西安商业运营专家王建红表示,南郊拥有相对优质的教育、环境等优势,拥有较强的人口吸附能力和关注度。

近些年,随着经开区的快速发展,北郊的发展蒸蒸日上,未来有望继续保持高速增长。

然而,西安的西北和东北板块发展极为缓慢。虽然近些年随着浐灞和国际港务区的崛起,东北板块出现了全面振兴的趋势,但是人口数量规模增长相对较慢。

一位长期研究西安个区域发展的人士表示,长期以来,西安的西北和东北区域发展极为缓慢,近些年随着浐灞和国际港务区的崛起,东北区域出现了全面振兴的趋势,但是人口数量规模增长相对较慢,这一点需要引起有关部门的重视。目前,西北成为西安发展最缓慢的区域,而该区域土地储备相对丰富,房价明显低于全西安的均价,未来在1500万人口的蝴蝶效应的影响之下,有望成为新的增长点和人口吸纳地。

“区域经济学上,有个概念叫‘虹吸效应’,以西安为例,一个发达经济体(如大南郊),会负面影响周边经济体(如西北、东北)。人口的流入势必会选择目前各项配套优越的南郊区域,这一点需要引起相关部门的重视,让各区域协调发展。” 记者 李程 黄涛



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